Perjanjian Jual Beli Rumah dan Tanah

tanah kosong dijual di bogor barat tanah sawah di bogor tanah sawah dijualSebagai pengertian geologis-agronomis, tanah ialah lapisan lepas permukaan bumi yang paling atas yang dapat dimanfaatkan untuk menanami tumbuh-tumbuhan disebut tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan dan mendirikan bangunan.

 

Tanah dapat pula dikualifikasikan sebagai “permukaan bumi”, sedangkan di dalam pengertian “bumi” itu termasuk pula “tanah dan tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air” (UUPA Pasal 4 ayat (1) jo Pasal 1 ayat (4)). Sehubungan dengan itu, penjelasan umum bagian II (1) menegaskan bahwa “Dalam pada itu hanya permukaan bumi saja, yaitu yang disebut tanah, yang dapat dihaki oleh seseorang”.

 

Tanah memiliki arti penting dan esensial bagi kehidupan manusia, dalam pengertian tanah sebagai sumber kehidupan. Di atas permukaan bumi yang disebut tanah inilah manusia melakukan sebagian besar aktifitasnya, bahkan sampai akhir hayatnya manusia memerlukan tanah. Tanah sebagai benda tidak bergerak yang dapat dihaki dapat dialihkan kepemilikannya melalui perbuatan hukum jual beli. Konsep jual beli tanah telah dikenal sejak dahulu dalam tatanan kehidupan bermasyarakat.

 tanah kosong dijual di bogor barat tanah sawah di bogor

Menurut Harun Al Rashid jual beli tanah pada hakekatnya merupakan salah satu pengalihan hak atas tanah kepada pihak/orang lain yang berupa dari penjual kepada pembeli tanah.

 

Sebelum berlakunya UUPA, di Indonesia masih terdapat “dualisme” dalam Hukum Agraria, hal tanah murah di gunung salak di bogor tanah kosong dijual di bogor baratini didasarkan pada kenyataan bahwa masih berlaku dua macam hukum yang menjadi dasar bagi hukum pertanahan di Indonesia, yaitu Hukum Adat dan Hukum Barat. Sehingga terdapat juga dua macam tanah yaitu tanah adat (tanah Indonesia) dan tanah barat (tanah Eropah).

 

Dengan demikian pengertian jual beli tanah sebelum dan setelah berlakunya UUPA dapat dibedakan sebagai berikut:

1. Jual beli tanah menurut Hukum Adat sebelum UUPA

Dalam pengertian hukum adat “jual beli” tanah adalah merupakan suatu perbuatan hukum, yang mana pihak penjual menyerahkan tanah yang dijualnya kepada pembeli untuk selama-lamanya, pada waktu pembeli membayar harga (walaupun baru sebagian) tanah tersebut kepada penjual. Sejak itu, hak atas tanah telah beralih dari penjual kepada pembeli. Dengan kata lain bahwa sejak saat itu pambeli telah mendapat hak milik atas tanah tersebut.

 

Jadi “jual beli” menurut hukum adat tidak lain adalah suatu per-buatan pemindahan hak antara penjual kepada pembeli. Maka biasa dikatakan bahwa “jual beli” menurut hukum adat itu bersifat “tunai” (kontan) dan “nyata” (konkrit).

 

 tanah murah di gunung salak di bogor tanah kosong dijual di bogor

Sehubungan dengan hal tersebut Boedi Harsono berpendapat bahwa dalam hukum adat perbuatan pemindahan hak  (jual beli, tukar-anukar, hibah) merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai. Jual beli tanah dalam hukum adat adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah, dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai dilakukan. Maka dengan penyerahan tanahnya kepada pembeli dan pembayaran harganya kepada penjual pada saat jual beli dilakukan, perbuatan jual beli itu selesai, dalam arti pembeli telah menjadi pemegang haknya yang baru.

 

tanah dijual di lereng gunung salak jual tanah di lereng gunung di bogorMenurut hukum adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan dihadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara serentak. Oleh karena itu, maka tunai mungkin berarti harga tanah dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian (tunai diangap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dpat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum utang piutang.

 

Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukkan dalam hukum benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, tidak dalam hukum perikatan khususnya hukum perjanjian, hal ini tanah dijual di lereng gunung salak jual tanah di lereng gunung di bogorkarena

 

1. Jual beli tanah menurt Hukum Adat bukan merupakan suatu perjanjian, sehingga tidak mewajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut;

 

2. Jual beli tanah menurut Hukum Adat tidak menimbulkan hak dan kewajiban, yang ada hanya pemindahan hak dan kewajiban atas tanah. Jadi, apabila pembeli baru membayar harga tanah sebagian dan tidak membayar sisanya maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah tersebut.

 

Ciri-ciri yang menandai dari jual beli tersebut antara lain:

 

1. Jual beli tersebut serentak selesai dengan tercapainya persetujuan atau persesuaian kehendak (consensus) yang diikuti dengan ikrar/pembuatan kontrak jual beli di hadapan Kepala Persekutuan hukum yang berwenang, dibuktikan dengan pembayaran harga tanah oleh pembeli dan disambut dengan kesediaan penjual untuk memindahkan hak miliknya kepada pembeli. Dengan terjadinya jual beli tersebut, hak milik atas tanah telah berpindah, meskipun formalitas balik nama belum terselesaikan.

 

2. Kemudian ciri yang kedua adalah sifatnya yang terang, berarti tidak gelap. Sifat ini ditandai dengan peranan dari kepala pesekutuan, yaitu menanggung bahwa perbuatan itu sudah cukup tertib dan cukup sah menurut hukumnya. Adanya tanggungan dari kepala persekutuan tersebut menjadikan perbuatan tersebut terangkat menjadi suatu perbuatan yang mengarah pada ketertiban hukum umum sehingga menjadikannya didalam lalu lintas hukum yang bebas dan terjamin.

 tanah dijual di bogor tanah dijual untuk perumahan tanah kosong dijual di bogor

Prosedur jual beli tanah itu diawali dengan kata sepakat antara calon penjual dengan calon pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dengan harganya.

 

Hal ini dilakukan melaui musyawarah diantara mereka sendiri. Setelah mereka sepakat akan harga dari tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer. Pemberian panjer tidak diartikan sebagai harus dilaksanakan jual beli itu.

 

Perjanjian tersebut turut ditandatangani oleh pembeli dan Kepala Desa (Adat). Dengan telah ditandatanganinya akta tersebut, maka perbuatan jual beli itu selesai. Pembeli kini menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru dan sebagai tanda buktinya adalah surat jual beli tersebut.

 

Transaksi tanah, dilapangan hukum harta kekayaan merupakan salah satu bentuk perbuatan jual tanah untuk kebun di bogor jual tanah murahtunai dan berobjek tanah. Intinya adalah penyerahan benda (sebagai prestasi) yang berjalan serentak dengan penerimaan pembayaran tunai (seluruhnya, kadang-kadang sebagaian, selaku kontra prestasi). Perbuatan menyerahkan itu dinyatakan dengan istilah jual (Indonesia), adol, sade (jawa).

 

Transaksi jual tanah dalam sistem Hukum Adat mempunyai 3 muatan, yakni:

 

a. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa dengan hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar sejumlah uang yang pernah dibayarnya. Antara lain menggadai, menjual gade, adil sende, ngejua akad atau gadai.

b. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untuk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selama-lamanya. Antara lain adol plas, runtemurun, menjual jaja.

c. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran dengan perjanjian bahwa setelah beberapa tahun panen dan tanpa tindakan hukum tertentu tanah akan kembali (menjual tahunan, adol oyodan).

 

Bentuk-bentuk pemindahan hak milik menurut sistem Hukum Adat sebagai berikut.

 

1. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik untuk selama-lamanya, yaitu Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali.

 

2. Yang mengakibatkan pemindahan hak milik yang bersifat sementara.

 

jual tanah untuk kebun di bogor barat tanah sawah di bogora. Jual gadai

Jual gadai merupakan suatu perbuatan pemindahan hak secara sementara atas tanah kepada pihak lain yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa, sehingga pihak yang melakukan pemindahan hak mempunyai hak untuk menebus kembali tanah tersebut. Dengan demikian, maka pemindahan hak atas tanah pada jual gadai bersifat sementara, walaupun kadang-kadang tidak ada patokan tegas mengenai sifat sementara waktu tersebut.

 

b. Jual tahunan

Jual tahunan merupakan suatu perilaku hukum yang berisikan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subjek hukum lain, dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa sesudah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui perilaku hukum tertentu. Dalam hal ini, terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu.

 

Pengertian menurut hukum adat tersebut berbeda dengan sistem yang dianut KUHPerdata. Menurut sistem KUHPerdata jual beli hak atas tanah dilakukan dengan membuat akta perjanjian jual beli hak dihadapan notaris, dimana masing-masing pihak saling berjanji untuk melakukan suatu prestasi berkenaan dengan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli itu, yaitu pihak penjual untuk menjual dan menyerahkan tanahnya kepada pembeli dan pembeli membeli dan membayar harganya.

 

jual tanah kebun di bogor jual tanah pinggir jalanPerjanjian jual beli yang dianut KUHPerdata tersebut bersifat obligatoir, karena perjanjian itu belum memindahkan hak milik.

 

Adapun hak milik baru berpindah dengan dilakukannya leveringatau penyerahan. Dengan demikian, maka dalam sistem KUH Perdata tersebut “levering” merupakan suatu perbuatan yuridis guna memindahkan hak milik (“transfer of ownership

 

Sedangkan pengertian jual beli tanah yang tercantum dalam Pasal 145 KUHPerdata menyatakan bahwa jual beli tanah adalah sesuatu perjanjian dengan mana penjual mengikatkah dirinya (artinya berjanji) untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli dan pembeli mengikatkan dirinya untuk membayar kepada penjual harga yang telah disetujui.

 

Menurut pendapat Hartono Soerjopratiknjo, perjanijan jual beli adalah suatu perjanjian yang konsensuil atas mana Pasal 1320 KUHPerdata dan berikutnya berlaku.

 

Jadi untuk adanya perianjian jual beli disyaratkan empat hal:

 

a. persetujuan dari mereka yang mengikatkan diri

b. kecakapan untuk mengadakan perikatan

c. pokok yang tertentu

d. sebab yang diperkenankan

 

jual tanah murah dikaki gunung dijual tanah sawah di jual tanah di bogorAkan tetapi untuk perjanjian jual beli maka pembuat UU memandang perlu memberikan peraturan-peraturan khusus.

 

Selanjutnya Pasal 1458 KUHPerdata mengatakan : “Jual beli telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orang-orang mencapai kata sepakat tentang benda dan harganya, walaupun benda itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Kemudian dikatakan oleh Pasal 1459 KUHPerdata: “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616″.

 

Berkaitan dengan hal tersebut, K. Wantjik Saleh berpendapat, bahwa jual beli menurut Hukum barat terdiri atas dua bagian yaitu : perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya. Yang keduanya itu terpisah satu dengan yang lainnya, sehingga walaupun yang pertama sudah selesai, biasanya dengan suatu akta notaris, tetapi kalau yang kedua belum dilakukan, maka status tanah masih milik penjual, karena disini akta notaris hanya bersifat obligatoir.

http://eprints.undip.ac.id/24074/1/Yayan_Sutiati.pdf

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>